法官论坛65：物业服务合同中业主抗辩权的行使与规制
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最高法院于2009年出台了《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》（下文简称《物业服务解释》），其中第5、6条对物业服务合同中业主抗辩权的行使与限制作了规定。从司法实践看，上述解释对于规范业主适用抗辩权维护权益，仍缺乏足够的可操作性。本文拟就物业服务纠纷中最为核心的业主抗辩权的行使与规制问题展开探讨，希望对有效化解此类纠纷有所助益。
一、业主对物业费请求的抗辩权要述
物业服务合同作为典型的双务、有偿合同，在合同的履行过程中，物业管理企业提供的服务与业主支付物业费用是双方互负的具有牵连性和对价性的债务。基于《合同法》的相关规定，双务合同中，当事人双方的权利义务具有平衡性与复杂性，在法定的条件下，当事人一方享有对抗对方的履行请求权，即暂时拒绝履行其债务的权利，包括同时履行抗辩权、先履行抗辩权和不安抗辩权。由于当前我国司法实践中，物业服务的案件多数是由于业主因物业服务企业未适当履行合同约定而行使抗辩权，因此本文仅对同时履行和先履行抗辩权进行研究。
物业服务合同中，物业服务企业不履行或不完全履行合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权请求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，并于其未消除瑕疵或另行履行前，得行使同时履行抗辩权或先履行抗辩权，拒绝支付物业服务费用。［1］
二、业主行使抗辩权的表现形式
实践中，业主行使抗辩权，拒绝履行付款义务的理由多种多样，限于篇幅，综合当前审判实践中案件当事人的争议焦点，笔者仅对以下三种常见形式进行阐述。
（一）以提供的服务与合同约定不符为由的抗辩
一般而言，物业服务合同对物业服务企业管理和服务的义务约定较为概括，业主与物业公司往往对物业管理的标准认识上存在较大差距。而该类型案件中，多数业主往往以物业服务企业提供的服务项目、质量标准与合同约定存在差距作为抗辩事由行使抗辩权，如提出物业服务企业没有认真打扫小区、小区环境脏乱、公共设施毁损未及时修理、绿化不到位等理由拒交费用。
（二）以在物业管理区域内财物失窃受损为由的抗辩
近年来，业主在小区内丢失财物，进而认为物业公司没有尽到安全保障义务而拒付物业管理费用，甚至将物业公司诉至法院要求赔偿的纠纷日益增多。物业服务企业的安全保障义务主要是指为了维护小区的秩序，保障业主的人身及财物不受侵害，所进行的值班、看守、巡逻等行为。通过履行上述义务，在可以预见的情况下，制止不法侵害、防火防盗、消除安全隐患等，在最大程度上达到业主所希望得到的安全的生活环境。［2］诚然，作为物业服务企业，必须严格按照合同约定尽到“善良管理人”的注意义务，但也不应将其保障义务进行无限放大。
（三）以房屋空置未享受服务为由的抗辩
实践中物业服务合同在很多情况下是由业主委员会代为签署，而在部分业主投资需求购房的情况下，房屋往往长期处于空置状态。因此，部分案件中就有当事人提出其并不是物业服务合同的当事人，也没有享受到物业服务而拒绝缴纳物业费。
三、物业服务合同履行中行使抗辩权的规制
合同履行中抗辩权制度的设计，其目的本是为了保障交易安全、提高交易效率，通过行使抗辩权，发挥防范合同信用风险、增益债权实现的功能。［3］然而，物业服务合同中，如果业主频繁地不合理使用抗辩权，常常使得物业公司失去收入来源，经营困难，导致服务质量下降，最终陷入恶性循环，因此有必要对业主行使抗辩权进行适当规范。
（一）严格审查业主关于物业公司服务不到位的抗辩理由
诉讼中，业主一般都能举出物业公司在物业服务中存在的问题，该类案件的审判难点在于，对于业主同时履行抗辩权的行使，要有一个适度的问题。如何认定实际的管理服务和约定的服务标准的差距，何种抗辩理由可以拒绝交纳服务费，必须合理把握。《物业服务解释》第６条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”笔者认为，对“正当理由”的理解与判断，可分为两个层次：第一，违法或违约损害业主利益的，构成抗辩的正当理由。具体言之，即物业服务企业违反法律、法规规定或者违反合同约定的收费标准，违法违规收费，损害业主利益的，可以作为业主抗辩的正当理由；第二，在不存在违法或明显违约的情况下，对于业主以服务存在瑕疵提出的抗辩，需要以诚实信用原则为基础，结合物业服务企业的服务标准与物业收费标准，对物业服务进行综合评价，进而确定业主抗辩之正当理由能否成立。［4］
（二）合理认定物业服务企业的安全保障义务
物业服务企业对业主的财产及人身是否应承担安全保障义务，如需承担，其限度范围应当如何认定，这是司法实践中较为常见且理论上存在争议的问题。早在2008年的《物业服务解释》的征求意见稿中曾设有关于物业服务企业安全保障义务的条文，其第8条规定：“物业服务企业未尽合理限度范围内的安全保障义务致使物业服务区域内发生人身损害结果，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，应予支持。”而在正式出台的《物业服务解释》中则未见该条款。必须指出的是，物业服务企业的安全保障义务并非可以随意解释和适用，不当界定和滥用会导致安全保障义务无边界地扩张，这将给物业服务企业带来极大的经营风险，不利于其整个行业的发展，最终也可能反过来对广大业主造成不利影响。
笔者认为，应当从以下三个方面来综合衡量物业管理企业是否尽到保障义务。其一企业是否有符合其资质等级和收费标准的保安人员、保安设备；其二企业是否有完备、合理的保安规章制度；其三保安人员是否切实利用了保安设施、是否切实遵守了保安规章制度。如物业管理企业能够举证证明其做到了以上三个方面的要求，应认定其已全面、适当履行了物业服务合同的约定，即使业主的人身、财产受到了不法侵害，物业管理企业也不应当承担法律责任。反之，物业管理企业应根据具体的失职情况承担相应的违约责任。
（三）空置房屋也应缴纳相应的物业费用
实践中，空置房的业主经常以其未入住小区，未享受服务为由拒交物业费。对此问题，笔者认为，物业服务虽然最终服务于单个业主，但其首先关注的是全体业主的共同的整体利益。就物业服务的内容来说，其包括对建筑物共有部分的保存、改良、利用乃至处分等所为的管理，如火警防范、加强消防设备、清洁维护、定期清除垃圾、清理水沟、洗刷外墙、擦拭玻璃、整理花木等。而单个业主的房屋空置并不会减轻物业服务企业的义务，该房屋也确实受到了物业服务企业的服务。［5］故业主以房屋空置未享受物业服务为由拒绝支付物业费的抗辩通常不应支持。当然，对于业主与物业服务企业在合同中关于空
四、结语
审判实践中物业服务合同履行中所涉及的业主抗辩权问题可谓纷繁复杂，不仅事实判断与价值判断纵横交错，裁判统一性与个案妥当性也值得关注。有鉴于此，在这类案件的处理过程中，更应当合理运用利益衡量之方法，加强裁判文书的说理，引导当事人合理使用抗辩权，在维护自身合法权益的同时推进社会的和谐与发展。
［1］睢晓鹏：“物业服务企业物业费请求权探析”，载《法治论丛》2010年第11期。
［2］姚辉、段睿：“物业服务合同履行的相关法律问题研究”，载《法律适用》2010年第1期。
［3］熊进光：“物业服务合同抗辩权的行使与限制”，载《现代法学》2010年第5期。
［4］前引［2］，姚辉、段睿文。
［5］张晓光：“浅谈新形势下物业费交纳现状及法律对策”，载《法制与社会》2010年第1期。
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